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Conseillers
en gestion de patrimoine
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Guide défiscalisation LMP
Loueur Meublé Professionnel
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>Dispositif
A la différence du loueur meublé non professionnel (LMNP) où les revenus
tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans
le cadre du loueur meublé professionnel (LMP), les déficits occasionnés
par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de
l'article 151 septies du CGI, l'exploitation de locaux meublés qui dégagent des revenus
locatifs annuels bruts de plus de 23 000 € (150 870,11 F).
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>Investisseurs concernés
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut d’abord être
inscrit comme tel au registre du commerce et des sociétés et réaliser plus de
23 000 € (150 870,11 F) de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur
en meublé ou tirer au moins 50 % de ses revenus globaux de cette activité.
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>Obligations à respecter
Tenue d'une comptabilité spécifique
Etre loueur en meublé professionnel implique le tenue d'une comptabilité
commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations
déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de
s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.
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>Avantage fiscal
L’un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté
de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global, à
condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.
Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont
l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de
propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à
l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à
l’emprunt, et les éventuels frais d’étude et de recherche.
Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les
cotisations vieillesse et d’allocation familiale.
Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte dans
la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage normal de
l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement ou
l’équipement initial.
Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles
sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne
sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.
Exception à ce principe, elles sont imputables sur le revenu global dans la
mesure ou il s’agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l’immeuble,
de travaux engagés avant l’arrivée du locataire, de travaux prévus expressément
dans le contrat de bail.
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>Option pour le réel simplifié
Pour plus de simplification dans les déclarations, on recommande aussi que le
loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié.
Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les
déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.
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>Calcul de l'amortissement
Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (vingt ou
vingt-cinq ans pour le logement, cinq ans environ pour le mobilier).
Toutefois, depuis 1996, l’amortissement ne peut être pris en compte que dans la
mesure où, ajouté aux autres charges déductibles, il annule les revenus
imposables. Il ne peut donc pas, par lui-même, créer de déficit reportable.
Dans ce cas, le supplément d’amortissement possible mais non retenu est reporté
sur les revenus de même nature des cinq années suivantes avec les mêmes
restrictions.
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>Plus-values
Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l’exonération des plus-values
est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n’excèdent pas 250 000 € la dernière année d'exploitation, après au moins cinq
années d’exploitation.
En outre, il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de
détention du bien mais celui de l’activité de loueur.
Cette exonération s’applique également si l’activité de loueur est exercée par
le biais d’une EURL ou d’une SARL de famille à la condition express que la
société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.
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>Impôts locaux
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception faite des deux
premières années s’ils investissent dans le neuf. Par ailleurs, ils sont
assujettis à la taxe professionnelle.
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>Impôt de Solidarité sur la Fortune
Depuis la loi de finance pour1999, ne sont exonérés d’ISF que les loueurs en
meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions
suivantes : retirer de leur activité de location meublée à la fois 23 000 € de
recettes annuelles et plus de 50 % de leurs revenus.
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