Le finacement immobilier - Le finacement immobilier - Le finacement immobilier -
Lors d’une opération de défiscalisation immobilière le conseiller en gestion de patrimoine est à même de vous apporter une solution de financement.
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1. Pourquoi un investisseur a besoin d’un partenaire crédit ?
Comment un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider dans l’obtention de votre prêt immobilier ?
Aujourd’hui pour acquérir un logement, compte tenu des prix de l’immobilier, le recours à un crédit immobilier est quasi-systématique.
De plus ce prêt est également nécessaire puisque la totalité des intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers. Ils évitent ainsi de payer des impôts sur ces nouveaux revenus, ce qui serait un comble dans une opération de « défiscalisation ».
C’est pourquoi le conseiller en gestion de patrimoine a également une casquette d’Intermédiaire en Opérations de Banques, c'est-à-dire de courtier.
En effet, pour chacun de ces clients il va soumettre le dossier de financement à une ou plusieurs banques avec lesquelles il possède un mandat de gestion.
En d’autres termes un document l’autorisant à commercialiser les prêts proposés par cet établissement financier.
Le CGP est un soutient pour l’accord de crédit car il connaît votre situation personnelle, actuelle et future, et va construire sont argumentation autour de cela afin que vous puissiez obtenir les meilleures conditions bancaires.
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Yann Lintanff
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2. Dans quel cas préconisez-vous un prêt amortissable ou un prêt in fine ?
Le prêt amortissable est préconisé en général lorsque l’investisseur n’a pas de revenus fonciers existants. Dans le cas contraire, on préconise souvent la solution prêt in fine car les intérêts d’emprunts ( plus important que pour un prêt amortissable) sont entièrement déductibles des revenus fonciers et génèrent donc des économies d’impôts plus importantes
L’investisseur doit toutefois disposer d’un apport personnel puisque le prêt in fine est toujours adossé à un produit financier type assurance vie qui nécessite un versement initial
( en moyenne 30% du montant de l’emprunt).
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Le prêt amortissable vous permet, comme son nom l’indique d’amortir du capital tous les mois.
Ce qui signifie que si vous remboursez votre crédit avant la fin de sa durée initiale vous devrait moins à la banque que ce que vous avez emprunté initialement.
La répartition entre les intérêts et le capital dans la mensualité est globalement la suivante :
En début de prêt :
80% d’intérêts pour 20% de capital remboursé chaque mois
En fin de prêt :
20% d’intérêts pour 80% de capital.
Le prêt In-fine possède quant à lui une mensualité composée à 100% d’intérêts, et ce, sur toute la durée du prêt.
Seule la dernière mensualité contient 100% du capital emprunté.
Exemple :
Vous empruntez 100 000€ en In-fine sur 20 ans à 4%.
Votre mensualité sera de 100 000 X 4% / 12 = 333.33€ et ce sur les 239 premières mensualités.
La 240ème coutant alors 100 000€
Je vous rassure, vous n’aurez pas un prélèvement de 100 000 euros dans 20 ans, pour garantir cette dernière mensualité les banques utilisent une garantie que l’on appel adossement.
Il s’agit d’un placement (souvent une assurance-vie) sur laquelle elles prennent un nantissement (un gage).
Elles garantissent ainsi votre solvabilité à la 20ème année.
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3. Dans quel cas proposez-vous un taux fixe ou un taux révisable ?
Actuellement les taux variables (calculés sur l’indice Euribor 12 ou 6 mois) sont quasiment au niveau des fixes (calculés eux sur l’indice OAT 10ans), la question ne se pose donc pas, il ne faut utiliser que du fixe.
Cependant, il existe aujourd’hui des produits que l’on appel mixtes. Il s’agit en réalité de crédits qui sont fixes durant une certaine période puis passent en variable ensuite.
Ils sont particulièrement adaptés aux lois de défiscalisations pour les personnes qui souhaitent revendre leur bien avant la fin de leur prêt.
Exemple :
Emprunt sur 20 ans pour une résidence en Loi de Robien qui sera revendue à la 10ème ou 12ème année. Le client ne verra donc jamais la partie révisable puisqu’il aura revendu le bien avant L’intérêt de ces crédits est qu’ils permettent d’obtenir des conditions bancaires plus avantageuses en termes de taux d’emprunt. Donc d’avoir un effort d’épargne mensuel plus faible qu’un taux fixe total.
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4. Quels sont vos critères en matière de durée de prêt?
Les critères à prendre en compte pour le choix de la durée de prêt sont :
- l’effort d’épargne mensuel souhaité par l’investisseur :
Plus celui-ci sera faible plus la durée du financement proposée sera longue avec une tendance à proposer un prêt avec un taux révisable en général un peu moins élevé au départ qu’un prêt à taux fixe.
- la date de départ à la retraite :
Si l’investisseur cherche à se constituer des revenus complémentaires pour sa retraite, la durée de financement doit donc au plus être égale à la durée restante d’activité professionnelle.
- la durée de conservation du bien :
Certains investisseurs envisagent dés le départ la possibilité de revendre avant le terme du crédit leur placement immobilier pour récupérer le cash généré par la plus value réalisée et le capital remboursé. Dans ce cas, la durée de prêt sera fonction de l’effort d’épargne mensuel souhaité par l’investisseur.
- Le taux d’endettement de l’investisseur : Plus la durée de financement est important plus sa capacité d’emprunt augmente
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Il n’existe pas de règle générale, la durée du prêt est souvent déterminée par l’effort d’épargne maximum souhaité par le client. Ainsi quelqu’un souhaitant faire un effort d’épargne faible verra sa durée de crédit se rallongée mais aura également par effet de levier fiscal une excellente rentabilité sur son opération.
En revanche quelqu’un souhaitant mettre un effort d’épargne mensuel fort sur une opération peut couteuse récupérera énormément lors de la revente de son bien car son prêt sera proche de la fin voir même déjà fini, mais son taux de rentabilité sera très faible.
Exemple :
J’achète un bien 100 000 en loi de Robien que je souhaite revendre à la 10ème année.
- Je souhaite un effort d’épargne de 150€/mois,
j’ai donc un crédit long terme (25 ans) et à 10 ans je récupère environ 25000€ après la revente – le remboursement du prêt. J’ai néanmoins un taux de rentabilité supérieur à 35%.
- Je souhaite un effort d’épargne de 700€/mois,
j’ai donc un crédit court terme (10 ans) et à la 10ème année je récupère 100 000 + les plus values sur le bien. J’ai donc gagné beaucoup plus en liquidités mais mon taux de rendement de l’argent est désastreux car j’ai presque financé ce bien en totalité.
Mon conseil est d’emprunter sur le plus long terme possible (souvent 20 ou 25 ans) pour maximiser le rendement de l’argent en minimisant l’effort d’épargne mensuel.
Il faut donc raisonner en investisseur et non en marchant de bien.
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6. Dans une opération de défiscalisation peut-on avoir droit aux prêts aidés ?
Oui, depuis peu, il existe ENFIN un prêt aidé pour les personnes qui souhaitent investir, il s’agit du Prêt Locatif Social (PLS).
En voici les détails
Le Prêt Locatif Social est destiné à financer un investissement locatif en bénéficiant des aides de l’État et d’un dispositif fiscal avantageux.
Le PLS s’adresse à toute personne physique souhaitant réaliser un investissement locatif.
Il est distribué par la Caisse des Dépôts et Consignations et par les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle.
Il est soumis à l’obtention d’une décision favorable d’agrément prise par le Préfet et à la passation d’une convention locative avec l’État.
Le PLS concerne les logements locatifs sociaux ou logements de foyers.
Les conditions requises pour bénéficier du PLS :
- Le montant du PLS ne peut être inférieure à 50% du coût de l’opération (et peut couvrir jusqu’à 90% du coût de l’opération).
- L’emprunteur / investisseur doit contribuer au financement de l’opération (financement propre à hauteur de 10% minimum du prix de revient prévisionnel).
- La durée du prêt ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.
- Le logement doit être loué à titre de résidence principale.
- Il ne peut être loué à un ascendant / un descendant, ni à ceux du conjoint, ni au conjoint du loueur.
- Le loueur s’engage à respecter les plafonds de loyers fixés par décret (voir annexe PLS).
- Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par décret (voir annexe PLS).
Les avantages fiscaux et financiers :
- TVA : L’acquéreur bénéficie d’un régime de TVA réduit à 5,5 %.
- Exonération fiscale : Les opérations financées au moyen d’un PLS sont exonérées de taxe foncière sur une période allant de 15 à 25 ans.
- L’investisseur bénéficie d’un taux d’intérêt privilégié, adossé au taux du livret A, sur une durée longue.
- Il peut cumuler ces avantages avec ceux du dispositif Borloo.
- Le locataire bénéficie de l’APL.
ATTENTION :
Ce prêt destiné à financer des résidences neuves ne peut se cumuler qu’avec le dispositif Borloo et non de Robien (ceci étant du aux plafonds de ressources du locataire présents sur le dispositif Borloo et non De Robien). Il convient donc de vérifier si la résidence dans laquelle vous souhaitez investir peut être assujettie au dispositif Borloo, demandez conseil à votre CGP)
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6. Vous me proposez un montage financier optimisé, qu’est-ce que cela signifie ?
Un montage financier optimisé c’est un montage qui répond avant tout aux possibilités et aux objectifs de l’emprunteur
Le professionnel doit donc bien comprendre les attentes de l’investisseur pour obtenir auprès de ses partenaires bancaires le prêt qui correspondra le mieux à son profil.
Le taux est un élément important mais insuffisant pour parler d’un montage optimisé.
Par exemple, le taux proposé pour un prêt sur 10 ans est toujours plus intéressant que celui d’un prêt sur 20 ans, et pourtant, pour des raisons d’effort d’épargne, la deuxième solution sera la plus souvent envisagée.
La délégation d’assurance est une piste intéressante en matière d’optimisation.
En effet les conditions d’assurances proposées par les banques sont souvent plus chères que celles proposées en direct par un assureur, votre conseiller est là aussi pour arbitrer cette question.
Il négociera aussi pour vous ( si c’est possible) l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé du prêt et défendra au mieux vos intérêts pour minimiser les frais de dossier de la banque.
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